Due to the high rent increase in recent years, there have been many legal conflicts between landlords and tenants, and these disputes add a new one to landlord-tenant cases. When the parties apply to the court to solve the problem, it takes up to 2 years due to the length of the litigation process. Disputes that arise, especially in tenancy cases, create intensity in the courts. For this reason, the mediation system will come into play to offer the parties a quick and effective solution.

The Law on the Enforcement and Bankruptcy Law and the Law on Amendments to Certain Laws, which was approved in the General Assembly of the Grand National Assembly of Turkey on 28 March, includes new regulations in the judiciary. Within the scope of this regulation, disputes arising from the rental relationship are included in the mediation process as a condition of litigation. The amendment will take effect on September 1, and tenants and landlords will not be able to file a lawsuit before applying to a mediator.

Minister of Justice Tunç stated that the increase in rental contracts cannot exceed 25 percent and that situations that do not comply with this limit may lead to legal disputes. Emphasizing that tenants have the right not to accept an increase of more than 25 percent, Minister Tunç said that landlords also have the right to initiate the legal eviction process. Stating that the eviction situation of the tenants who do not pay the 25 percent increase has already been specified in the law, Minister Tunç stated that it is not possible to prevent such situations.

Evaluating the mediation system, Lawyer Elçin Bazu said that this method saves both money and time. Stating that the fee paid during the mediation process is much lower than the costs incurred in the trial phase, Bazu stated that when the expenses such as the expert report, fees, verdict, and attorney's fee are taken into account, a significant amount emerges. He emphasized that in the mediation system, the costs are determined equally by the parties or according to the agreement, while in the court processes, the costs are covered by the person who lost the case.

12 Mayıs 2023 tarihinde yayımlanan 32188 sayılı “Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik” kararlarını sizler için inceledik. Yönetmeliğe yeni eklenen fıkra ve bentlere göre yeni kararları aşağıdaki gibi özetledik. Yönetmelik değişikliğine göre;

• İçerisinde konut yer alan binaların zemin katlarında konut dışı fonksiyonların yapılabilmesi için; bu fonksiyonların yer aldığı zemin kat yüksekliğinin 4.50 metreden az olması, yapının tasarımında Türkiye Bina Deprem Yönetmeliğinin ekinde yer alan A12, A13, A14 veya A15 tipi taşıyıcı sistemlerin kullanılması, kısa kolon oluşturulmaması, asma kat ve binada kapalı çıkma yapılmaması şartlarının tamamının sağlanması zorunludur. 

• İçerisinde konut yer alan zemin hariç 4 kat ve üzeri binalarda kapalı çıkma yapılamaz. Ancak;

a) Kapalı çıkma yapılamaması nedeniyle parselin plan ve bu Yönetmelikle verilen emsal haklarının kullanılamadığı durumlarda; arka bahçe mesafesi 2 metrenin altına düşmemek kaydı ile arka bahçeye en fazla 1 metre taşacak şekilde, sadece kolon ve/veya perdelerden (bunların zemin altında temele kadar devam eden bölümleri dahil) oluşan kapalı çıkmasız bina uygulamalarında, belirtilen taşıyıcı sistemin çevrelediği alan bahçe mesafesi ve taban alanı ihlali sayılmaz. 

b) Emsal haklarının bu şekilde dahi tamamen kullanılamaması halinde, parselin yol sınırlarına 4 metreden fazla yaklaşmamak kaydı ile ön bahçeye en fazla 1 metre taşacak şekilde aynı uygulamaya müsaade edilir. 

c) Bu alanın hiçbir kenarı duvar veya herhangi bir malzeme ile kapatılmaz ve bahçe niteliği ortadan kaldırılamaz. Bu fıkra kapsamındaki uygulamalarda hiçbir şekilde çıkmalı olarak tasarlanmış olan binaya göre emsal artışı sağlanamaz. Zemin+4 katı geçmeyen binalarda ise kapalı çıkma yapılması durumunda; çıkmayı teşkil eden konsolun mesnetlendiği/bağlantılı olduğu kolonların, Türkiye Bina Deprem Yönetmeliğinin eki Esasların 7.5.1 maddesinin (a) bendi kriterlerine uygun kirişler ile birbirine bağlanması suretiyle çerçeve teşkil edilmesi zorunludur.

• Bitişik nizam parsellerde bitişik yapılacak olan binaların arasında Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği gereği bırakılması gereken deprem derz boşluğu kadar mesafenin parsel sınırından itibaren bırakılması zorunludur. Bu boşluğun dışarı bakan tüm cepheleri, yapıların salınım yapmasına engel olmayacak şekilde hafif malzemeler ile bina boyunca kapatılarak can ve mal güvenliği temin edilir.

• Güneş kaynaklı yenilenebilir enerji sistemlerinin yapı inşaat alan hesabında, fotovoltaik panelleri taşımak amacıyla yapılan çerçeve/konstrüksiyon imalatının dış ölçüleri içinde kalan alanın yatay izdüşümü dikkate alınır.

• Yapıların temel ve/veya bodrum katlarının inşaatı sırasında açılacak kazı çukurlarının stabilitesinin sağlanması amacıyla düzenlenen destek yapılarının tasarımı ve uygulanmasında Kazı Destek Yapıları Hakkında Yönetmelik hükümlerine uyulur, kazı destek yapısı ve/veya çevre yapılar izlenir.

• İlgili mevzuatı uyarınca toplanma alanı olarak belirlenmiş olan park, bahçe ve meydanlarda, bu maddede (Madde 19) belirtilen yapılaşma koşulları içerisinde kalmak kaydı ile gerekli tuvalet, lavabo ve mescit yapılmasında idareler yetkili ve sorumludur.

• Devletin güvenlik ve emniyeti bakımından gizlilik arz eden yapılar özel kanunlar kapsamında kalan alanlarda yapılacaklar hariç olmak üzere; yerleşme ve yapılaşmaların mimari estetik değerinin arttırılarak şehirlere kimlik kazandırılması amaçlandı. Nüfusu 50 binden fazla olan belediyelerde yapılacak kamu yapılarının mimari proje müellifliği; kamuda veya üniversitelerin mimarlık bölümlerinde ya da meslek odasına kayıtlı serbest mimar olarak en az 5 yıl mesleki tecrübesi bulunup, yapı ruhsatı alınmış toplamda en az 10.000 m2, en az 4 farklı yapının projelendirilme sürecinde aktif olarak bulunan ve üniversitelerin mimarlık ana bilim dalında tezli lisansüstü öğrenim görmüş olan mimarlar için bu fıkrada belirtilen asgari hizmet süresi ile proje yapımına dair kriterlerin yarısının sağlanması yeterlidir. Bu kapsamda hazırlanan mimari projelerin yöresel mimariye uygun olarak tasarlanması, yapının kullanım fonksiyonunu azami ölçüde yansıtacak mimari öğeler içermesi, giriş cephelerinin binanın kullanım fonksiyonunu öne çıkaran, kolay algılanabilir şekilde tasarlanması ve bu amaçla bina ön cephelerinde cephe ve çatı ile uyumlu olacak şekilde sundurma, portik veya kolonad/sütun benzeri tasarımlarla girişin vurgulanması, cephe tasarımına derinlik kazandırılması, ön bahçelerinde teras, merdiven, rampa ve kot farkı gibi düzenlemeler ile davetkâr bir etki sağlanması gerekir. Ayrıca mimari projenin varsa yapının bulunduğu cadde veya sokakta yer alan ve mimari estetik komisyonunca belirlenmiş olan referans bina cephesindeki mimari öğelere uyumlu olacak şekilde tasarlanması, referans bina bulunmaması halinde sokak silüeti ile uyumlu olarak tasarlanması gerekir.

• Zemin kat hariç olmak üzere 5 ila 7 kat arasındaki binaların statik proje müellifliği; kamuda veya üniversitelerin inşaat mühendisliği bölümlerinde ya da meslek odasına kayıtlı serbest mühendis olarak en az 3 yıl mesleki tecrübesi bulunup, yapı ruhsatı alınmış toplamda en az 10.000 m2, en az 4 farklı yapının projelendirilme sürecinde aktif olarak bulunan ve bu durumlarını gerekli belgelerle tevsik eden inşaat mühendisleri tarafından üstlenilebilir.

• Zemin kat hariç 8 ila 15 kat arasındaki binaların statik proje müellifliği; 5 yıldan fazla mesleki tecrübesi bulunan, en az biri (b) bendine göre hazırlanmış olup yapı ruhsatı alınmış toplamda en az 15 bin m2, en az 6 farklı yapının projelendirilme sürecinde aktif olarak bulunan ve bu durumlarını gerekli belgelerle tevsik eden inşaat mühendisleri tarafından üstlenilebilir.

• Zemin kat hariç 15 kat üzeri binaların statik proje müellifliği; 7 yıldan fazla mesleki tecrübesi bulunan, en az biri (c) bendine göre hazırlanmış olup yapı ruhsatı alınmış toplamda en az 20.000 m2, en az 8 farklı yapının projelendirilme sürecinde aktif olarak bulunan ve bu durumlarını gerekli belgelerle tevsik eden yapı ana bilim dalında veya deprem mühendisliği alanında lisansüstü eğitim yapmış inşaat mühendisleri tarafından üstlenilebilir.

• Bu bendin yürürlüğe girdiği tarih itibarıyla (ç) bendine göre istenen hizmet süresi ve iş deneyimi şartlarını sağlamış olan inşaat mühendisleri için ayrıca lisansüstü eğitim yapmış olma koşulu aranmaz.

• Yüksekliği 30.50 metreyi geçen konutlar ile inşaat alanı 2.000 m2’yi geçen kamu binalarının mekanik tesisat proje müellifliği; kamuda veya üniversitelerin ilgili mühendislik bölümlerinde ya da meslek odasına kayıtlı serbest mühendis olarak en az 3 yıl mesleki tecrübesi bulunup, yapı ruhsatı alınmış en az 10.000 m2 ve en az 4 farklı yapının tesisat proje hazırlanma sürecinde aktif olarak bulunan ve bu durumlarını gerekli belgelerle tevsik eden makine mühendislerince üstlenilebilir.

• Yüksekliği 51.50 metreyi geçen tüm binalar ile yapı inşaat alanı 30.000 m2’yi geçen umumun kullanımına mahsus binaların mekanik tesisat proje müellifliği ise; en az 5 yıl mesleki tecrübesi bulunup, en az biri (c) bendine göre hazırlanmış ve yapı ruhsatı alınmış en az 10.000 m2 ve en az 4 farklı yapının tesisat proje hazırlanma sürecinde aktif olarak bulunan ve bu durumlarını gerekli belgelerle tevsik eden makine mühendislerince üstlenilebilir.

• Komisyon ayrıca, 57 nci maddenin ikinci fıkrasının (ç) bendi kapsamında kalan mimari projeleri; mezkur bentte belirtilen kriterlere uygunluk bakımından inceler. Bu kapsamda komisyon referans bina belirlemeye ve bu amaçlarla projelerde değişiklik talep etmeye yetkilidir. Bu kapsamdaki projeler, komisyon tarafından en geç on iş günü içinde incelenir. Kabul, ret veya belirtilen düzeltmeler yapılmak kaydıyla kabul şeklinde kararlar alınabileceği gibi projelerin tadil edilmesi ve incelenmek üzere tekrar komisyona sunulması yönünde ara karar da alınabilir. Komisyonca alınan nihai kararlar idarenin yapı ruhsatı düzenlemeye yetkili birimine bildirilir.

• Mimari Estetik Komisyonu, 51.50 metreyi geçen tüm binalar ile yapı inşaat alanı 30.000 m2’yi geçen kamu binalarının reklam yüzeyi olarak kullanılabilecek binaları ve bunların cephelerine ilişkin de karar alabilir.

gibi kararlar eklenmiştir. Ayrıca bazı bent ve fıkralar aşağıdaki gibi değişmiştir:

• “9 kata kadar (9 kat dâhil) inşaata müsait yerlerde bitişik nizamda 9 metreden, blok başlarında yan bahçe mesafeleri toplamı + 9 metreden, ayrık nizamda ise yan bahçe mesafeleri toplamı + 9 metreden az olamaz.” kararı “5 kattan 9 kata kadar (9 kat dahil) inşaata müsait yerlerde parsel genişliğine ilave her kat için 60 santimetre eklenmek suretiyle bulunan genişlikten az olamaz.” Şeklinde değiştirilmiştir.

• “5000 ve üzeri parklarda parkın işlevini bozmayacak şekilde, açık alanları dâhil taban alanları (2) numaralı alt bentte belirtilenlerle birlikte toplamda %3’ü geçmemek, muvakkat yapı ölçülerini aşmamak ve tek binada olmak kaydıyla trafik güvenliği alınarak kamuya ait 112 acil ambulans istasyonu ile aile sağlığı merkezi, beton veya betonarme temel içermeyen, ilgili Bakanlıkça belirlenen usul ve esaslara uygun yürüyüş ve koşu parkuru, 2500 m2 üzeri parklarda parkın işlevini bozmayacak şekilde, açık alanları dâhil taban alanları (2) numaralı alt bentte belirtilenlerle birlikte toplamda % 3’ü geçmemek, muvakkat yapı ölçülerini aşmamak kaydıyla kamuya ait aile sağlığı merkezi yapılabilir.” Kararındaki %3 oranı %5 olarak değiştirilmiştir.

• “İlgili idareler, gerekmesi halinde ilgili kamu kuruluşlarının da katılımıyla, uzmanlardan oluşan mimari estetik komisyonları kurar. Komisyon idare bünyesindeki en az biri mimar olmak üzere inşaat mühendisi, peyzaj mimarı, sanat tarihçisi, şehir plancısı ve harita mühendisinden oluşur.” kararı “İlgili idareler, gerekmesi halinde üniversitelerin ve ilgili kamu kuruluşlarının da katılımıyla, uzmanlardan oluşan mimari estetik komisyonları kurar. Komisyon en az ikisi mimar olmak üzere; kalan üç üye mimar, inşaat mühendisi, peyzaj mimarı, sanat tarihçisi, şehir plancısı, harita mühendisi unvanlarındaki meslek disiplinlerinden seçilerek oluşturulur. Komisyon başkanı, kamu kurum ve kuruluşları ile kamu iktisadi teşebbüsleri ve kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşlarında veya üniversitelerin mimarlık bölümlerinde ya da meslek odasına kayıtlı serbest mimarlardan kendine ait bürosunda en az 5 yıl hizmeti bulunan veya mimarlık ana bilim dalında tezli lisansüstü öğrenim görmüş olan mimar olmak zorundadır.” şeklinde değiştirilmiştir.