Miras Paylaşımında Değerleme Raporunun Önemi ve Hisseli Tapu Problemleri

Miras paylaşımı süreci, genel anlamda karmaşık ve anlaşmazlıkların oluşabildiği bir süreçtir. Mirasın doğru bir şekilde paylaşılabilmesi için önemli adımlardan biri de mülklerin tarafsız bir şekilde değerlenmesi, dolayısıyla mülkler için değerleme raporlarının hazırlanmasıdır.

Miras Paylaşımında Değerleme Raporunun Rolü

Gayrimenkul değerleme raporu, bir mülkün pazar değerini belirlemek için hazırlanan resmi bir belgedir. Bu rapor, gayrimenkulün pazar değerini güncel ekonomik koşullar çerçevesinde incelerken, mülkün fiziksel durumunu ve değeri etkileyebilen diğer tüm yasal faktörleri ve genel piyasa verilerini de içerir. Gayrimenkul değerleme raporları lisanslı bir değerleme uzmanı tarafından hazırlanır.

·         Mülkün mevcut pazar değeri belirlenir. Bu, karşılaştırılabilir diğer mülklerin satış fiyatlarına dayanabilir.

·         Mülkün bulunduğu bölgedeki, ülkedeki ekonomik faktörler ya da global ekonomik gelişmeler, emlak piyasasını etkileyebilir. Bu hususların analizi genel bir çerçevede değerleme raporunda da dikkate alınır.

·         Mülkün çevresindeki bölgesel ya da çevresel özellikler, örneğin altyapı, ulaşım olanakları, kentsel donatılar gibi fayda sağlayıcı ya da tam tersi değer düşürücü faktörler, değerleme sürecinde dikkate alınır.

·         Değerleme uzmanı, mülkün fiziksel durumunu inceleyerek değerleme yapar. Bu, yapılı bir mülk üzerindeki herhangi bir hasar, bakım ihtiyacı, mülkün fiziksel avantaj ya da dezavantajları (bina kalitesi, cephesi, manzara durumu, bulunduğu kat vb. şerefiye unsurları) gibi önemli faktörleri içerir. Benzer bir şekilde ticari mülklerde ya da boş arsa veya arazilerde ise, mülkün tipine göre oluşturulan şerefiye faktörleriyle kıyaslama yapılabilir.

·         Pazar değerinin kullanılmasının mümkün olmadığı ya da uzman takdiriyle birden fazla değerleme yaklaşımının kullanılmasının gerektiği taşınmazlarda Gelir İndirgeme Yöntemi (Proje Geliştirme, İndirgenmiş Nakit Akışları, Direkt Kapitalizasyon Yaklaşımları) ya da Maliyet Yöntemi de kullanılabilir.

·         Pazar yaklaşımında karşılaştırılabilir mülklerin satış fiyatları veya gerçekleşen satış bedelleri ile karşılaştırmalı analiz yapılır. Bu, mülkün özelliklerine göre pazar değerinin belirlenmesine yardımcı olur.

·         Tapu kayıtları, varsa tapu kayıtlarına işlenmiş mülk üzerindeki yasal kısıtlamalar, belediye imar dosyası içerisinde mülkle ilgili olan yasal süreçler, varsa tutanaklar ve yıkım kararları gibi belgeler ile mahkeme kararları gibi teknik ve yasal izinler gibi faktörler de değerleme raporlarında değeri etkileyebilecek faktörler arasında değerlendirilmekte ve detayları rapor içerisinde sunulmaktadır.

Hisseli Tapu Nedir? Paylı Mülkiyet ve Elbirliği Mülkiyet Arasındaki Farklar Nelerdir?

“Türk Medeni Kanunu’nun 701. maddesinde; kanun veya kanunda öngörülen sözleşmeler uyarınca oluşan topluluk dolayısıyla mallara birlikte malik olanların mülkiyeti, elbirliği mülkiyeti olarak tanımlanmaktadır. Elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları olmayıp her birinin hakkı, ortaklığa giren malların tamamına yaygındır.

Paylı mülkiyet ise, diğer bir deyişle müşterek mülkiyet ise, birden çok kimsenin, maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla malik olmasıdır. Hisseli tapuda, paydaşlar arasındaki haklar belirli bir oranda paylaşılmıştır ve bu kişilere mülk üzerinde belirli kullanım ve tasarruf hakları tanınmıştır.

TMK’nın “Miras Ortaklığı’nı düzenleyen 640. Maddesinde, “Birden çok mirasçı bulunması hâlinde, mirasın geçmesiyle birlikte paylaşmaya kadar, mirasçılar arasında terekedeki bütün hak ve borçları kapsayan bir ortaklık meydana gelir. 

Ortakların elbirliği mülkiyetinin son erme hallerinden biri olan “Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi” TMK’nın 644. maddesinde düzenlenmiştir. İşbu maddeye göre elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüşebilmesi için mirasçılardan birinin terekeye dahil malların tamamı veya bir kısmı üzerinde elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüşmesi talebinde bulunması gerekmektedir.

Elbirliği mülkiyetin sona erdirilmesi akabinde paylı mülkiyet oluşacak ve kanunlar gerekliliğince mirasçıların hisse payları oluşacaktır. Özellikle birden fazla mülkün miras olarak ortaya çıktığı paylı mülkiyetlerin bölüşümünde sıklıkla anlaşmazlıklar oluşabilmektedir.

Değerleme Raporu Anlaşmazlıkları Nasıl Önler?

Hisseli tapuda mülk sahipleri arasında anlaşmazlıkların önüne geçmek için değerleme raporları son derece önemlidir. Değerleme raporlarının anlaşmazlıkları önleme süreçlerine katkıları:

Nesnel ve Bağımsız Bir Bakış Açısı:

Değerleme uzmanları, bağımsız ve nesnel bir bakış açısıyla mülke Pazar değeri takdiri yapmaktadır. Bu, duygusal faktörlerin değerleme sürecini etkilemesini önler. Tamamen objektif ve dışarıdan bakan bir uzman gözünden mülk değerlerinin ortaya çıkması tüm taraflar açısından güven sağlamaktadır.

Hukuki Süreçte Dayanak:

Değerleme raporları, lisanslı değerleme firmaları tarafından hazırlanmakta ve tarihi ile muteber bir şekilde değer takdirini raporlamaktadır. Resmi bir raporu elde bulundurmak, hukuki süreçlerde bir dayanak noktası sağlayabilir. Anlaşmazlıklar durumunda, paydaşlar arasındaki çözüm oluşturmak amacı ile veri olarak kullanılabilir.

Mülk ve Değer Envanteri Oluşturma:

Özellikle birden çok mülkün miras olarak kaldığı durumlarda, her mülke ayrı ayrı takdir edilen değerler müşteri talebi doğrultusunda envanter haline getirilebilir. Hissedarların payları karşılığında oluşacak hisse değerleri raporda ayrıca sunulduğundan, mal paylaşımlarının mahkeme sürecine taşınmadan gerçekleştirilebilmesi oldukça kolaylaşmaktadır. Olası hisse ya da mülk takasları, bedel karşılığında hisse transferleri gibi çözümler, değerleme uzmanının profesyonel bakış açısıyla takdir ettiği değerler neticesinde sağlanabilmektedir.